文/本刊记者 甄爱军

　　年关将近，延续了两个多月的楼市成交火热行情仍在持续，但由于今年楼市低迷时间过长，因此大多数房企仍需为完成全年业绩指标而不懈努力。在这段时期，开发商仍会坚持“以价换量”策略，所以购房者还有“捡漏”的机会。

　　房企业绩压力未降

　　楼市连续两个月的热销局面，在一定程度上缓解了开发商的业绩压力，但危机并未真正解除。

　　市场交易活跃程度因“9.30房贷新政”而得到极大改善。同策咨询研究部数据显示，2014年11月，全国88个城市商品住宅成交面积共约3181.20万平方米，同比上涨3.31%，环比10月上涨6.84%。

　　但毋庸置疑的是，楼市交易活跃程度的提高毕竟时间不长，所以对于大多数开发商来说，年度业绩完成情况仍然不是很理想。根据上海易居房地产研究院跟踪监测结果显示，截止到今年11月底，仅有恒大地产和绿城中国提前完成销售目标，销售金额分别为1207亿元和667亿元，完成率达到109.73%和102.62%。包括万科、融创中国、旭辉集团等企业，完成率较为理想，超过85%，再努力一把，完成全年指标应该不成问题。但还有大部分企业则可能难以完成今年的销售目标，如首创置业、新城控股、世茂地产等，目前完成率低于8成，完成目标难度不小。而还有一些企业，则基本没有可能完成年度目标，如深圳控股和越秀地产，完成率仅36.01%、48.32%(具体可见表)。

　　表 部分房企年度销售目标完成情况

　　公司名称 2014年业绩目标(亿元) 完成情况(亿元，截止到11月份) 完成百分比(%)

　　首创置业 200.40 280 71.57

　　旭辉集团 190.30 220 86.5

　　绿地香港 2400 1918 79.92

　　万科集团 2000 1911 95.55

　　远洋集团 350.10 400 87.53

　　新城控股 240 186.31 77.63

　　华润置地 700 602.2 86.3

　　绿城中国 650 667 102.62

　　富力地产 700 502.62 71.8

　　融创中国 650 596.4 91.75

　　深圳控股 105 37.81 36.01

　　世茂房产 800 506.96 63.37

　　越秀地产 220 106.3 48.32

　　碧桂园 1280 1039.48 81.21

　　恒大地产 1100 1207 109.73

　　数据来源：上海易居房地产研究院

　　市场环境已经改变

　　不管是从微观还是宏观层面来看，房企所面临的市场环境已经发生了很大的变化。

　　从微观层面来看，当前市场供大于求的局面并未改善。截止到2014年12月15日，上海“网上房地产”公布的数据显示，新建住宅商品房存量达到1318万平方米，按照近半年来月均成交量估算，消化周期长达15个月。记者发现，这样的状况已经维持了近半年时间，虽然目前成交量出现明显回升，但存销比过高的局面仍未得到改善。

　　而上海并非个案。根据本刊不动产研究中心掌握的数据来看，大多数城市的存销比仍然在警戒线之上。根据上海易居房地产研究院根据监测结果显示，在包括北京、上海、杭州、温州等在内的35个各类城市中，仍然有超过6成比例的城市，存销比超过15个月，其中不乏温州、宁波、西安等“常客”。

　　图1 35个城市11月份存销比

　　整体来看，年底销量的上升，使得存销比有所下降，但总体而言幅度有限。跟踪监测数据表明，截止到11月底，35个城市现有新建商品房可售面积高达28112万平方米，总体存销比仍然为15.8个月，处于供大于求状态。

　　图2 近年来市场总体存销比变化趋势

　　而从宏观层面来看，房地产行业所面临的格局已经发生巨变。在刚刚结束的国家经济会议中，“照例”没有提到房地产行业，这意味着该行业的市场环境已经今非昔比。对此，中国指数研究院有关人士分析指出，1998～2013年，全国商品房销售面积复合增速达17%，销售额增速更是高达26%，行业快速发展时期过热投资投机需求带来的隐形风险持续累积，并在经济增速下调时逐渐显化。国家经济会议指出，当前经济环境风险总体可控，“但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间”，且“全面刺激政策的边际效果明显递减”。可以看出，以往房地产业依靠高杠杆、强政策刺激的发展模式将面临改变，高库存背景下房企要各施其能，适应由“数量扩张、价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。

　　购房“捡漏”机会大增

　　年关难过，今年尤其如此。对大多数开发商而言，前三个季度的市场冷清态势，让它们背负着巨大的业绩压力，因此在春节到来之前，房企仍然会为回笼资金而使出浑身解数。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从11月份市场表现来看，在多重利好政策的刺激下，品牌开发商力拼“年度销售业绩指标”，势必会导致成交量有所回升，但是，大多数城市市场库存偏大的基本面并未因此而得到明显改善。同时，从今年年初以来，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，有面对年底(尤其是上市公司年报)销售业绩指标的压力，品牌开发商利用限购取消、“9.30房贷新政”、降息等利好政策的“窗口期”进行跑量的策略不会改变。因此可以预期，开发商会使出浑身解数在马年最后一个月里最大限度跑量以扭转当前低迷的局面。

　　中原地产首席分析师张大伟也持有同样的观点，虽然9月30日央行房贷政策后销售业绩有明显好转，但部分企业也依然面临巨大的去库存压力，距离年初制定的销售目标依然有很大差距。大部分企业的库存积压严重，短期内特别是12月房企依然会采取“以价换量”策略。

　　其实，市场已经出现较大幅度打折促销现象。如在12月上旬，位于上海南翔板块的中建溪岸澜庭成交了18套商品住宅，单价不足1.7万元/平方米，而今年以来，南翔板块商品住宅的成交均价在2.3万元/平方米左右，该项目与平均水平相差了6000元/平方米。

　　对此专家建议，购房者可以加大市场关注力度，并积极主动搜索楼盘打折信息，而一旦碰到较大打折幅度的楼盘，如超过15%甚至更高，则完全不必犹豫，迅速出手。当然，目前购房还是要讲究技巧，如尽量选购普通住宅，并让自己满足“首套房”资格，以获得更为实惠的房贷利率。

　　此外，年底银行并未像往常一样收紧房贷，这更有利于购房。根据链家地产市场研究部统计，截至12月10日，与链家合作的银行中，工商银行、农业银行、交通银行、光大银行、北京银行等14家银行能够为客户提供首套9折利率优惠，比降息前增加了7家，而建设银行、星展银行、花旗银行等4家银行可以为客户提供95折利率优惠。降息之后提供9折优惠的银行数量不减反增，个别银行的附加条件也有所放宽。预计未来信贷环境将保持宽松态势，个别银行将有可能推出面向特定客户的进一步优惠。