文/本刊记者 甄爱军

文前提要：受“930房贷新政”、央行降息等一系列利好刺激，改善型购房者正迎来一个换房的好时机。不过专家提醒，购房者完全没有必要担心房价上涨而抢购，而是根据自己既定方针稳步推进换房计划。

改善型需求出手

寒意渐浓，但改善型购房的热情却逐渐高涨起来。

记者了解到，在刚刚过去的11月份，主要以满足高端改善需求的豪宅市场，开始躁动了起来。绿城黄浦湾成交了一套总价接近1.2亿元的复式公寓，面积达到480平方米，单价超过了24万元/平方米，这也是绿城黄浦湾继今年9月份之后成交的第二套单价超过20万元/平方米的公寓房源。

观察上海11月份楼盘成交情况，不难发现中高档楼盘逐渐变得抢手起来。据德佑地产市场研究部统计，在成交排名前十的楼盘中，以满足改善型需求为主的项目共有4个，如浦东的博景苑、高桥新城，青浦的仁恒西郊雅苑，以及徐汇的尚汇豪庭一期等项目，单价均25000元/平方米。

市场监测结果显示，中高端项目在11月份的成交量比重有所上升。德佑地产市场研究部数据表明，从各个价格段的成交情况来看，单价在2.5万元/平方米以下的刚需楼盘，11月的成交量为60.6万平方米，占比全市成交总量的58.3%，较上月减少2个百分点，较今年1～10月平均水平减少了4.7个百分点，而2.5万～5.0万元/平方米之间和5.0万元/平方米以上两个价格段的成交量占比均有明显上涨，较10月分别上涨了0.8和1.2个百分点，较今年1～10月平均水平分别上涨3.4和1.3个百分点。也就是说，进入11月份，改善型房源和高端房源的成交量的上涨是非常明显的。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，央行11月22日起下调利率对市场的影响明显，新政之后，开发商迅速集中放量，供应明显上升，同时，市场需求尤其是改善型需求，也得到了集中释放。

不仅仅是上海出现这种情况，同为超级一线城市的北京，改善型需求在整个市场成交份额中所占比重也在增加。链家地产市场研究部数据表明，11月单价在万元以下的低端自住房成交量下滑，均价万元以下的成交占比较上月减少8.7%。

多重利好刺激

改善型需求购房意愿的提升，在很大程度上缘于房产政策的改变。房贷新政、降息以及普通房标准的调整，让改善型需求购房成本出现一定幅度的下降，从而刺激购房需求。

对改善型需求来说，房贷新政对其影响最为明显的是降低了首付比例，从而降低购房门槛。据了解，在“930新政”之前，“二套房贷”政策规定“认房又认贷”，使得绝大多数无法一次性付款的改善型需求被排除在市场之外。而房贷新政的实施，改变了这种情形，首付比例的降低，让大多数改善型购房者重新看到了希望。以换购上海外环附近一套总价为300万元的三房为例说明，根据之前的政策规定，大多数“有房一族”如果买房改善居住条件，会被当作“二套房”对待，首付款将高达7成210万元，而新的政策规定，只要贷款已经还清，即可以首套房对待，首付降低至3成90万元。

表 房贷新政对首付的影响情况（总价300万元）

房贷新政还降低了改善型需求的成本。此前政策规定，“二套房”贷款利率会上浮1.1倍，最高可达1.3倍。而房贷新政后，改善型需求获得首套房同等资格，虽然无法享受到8.5折或者更低的优惠利率，但即使是按照基准利率水平对待，房贷利息开支，仍然可以降低约一成。

除此之外，央行降息也在一定程度上降低了改善型需求的购房成本。央行宣布自2014年11月22日起下调 金融 机构人民币贷款和存款基准利率。按照新的利率水平，商业房贷100万元，在基准利率下，以20年期等额本息还款计算，此次降息后，月供将降至7251.12元，较降息前月供为7485.2元，每月减负234.08元。

稳步实施置业计划

虽然目前市场交易活跃程度较之前有了很大的提高，但房价不会因此而快速上涨，所以购房者完全可以按照自己的既定节奏来实施置业计划，而不必自乱阵脚。

需要提醒的是，完全没有必要恐慌入市。从近期热销项目的成交均价看，主流走势比较平稳，仍然以平价走量为主。链家地产研究部张旭认为，总体来看，由于近几年拿地成本、融资成本及开发成本上涨等因素，导致近期市场在售项目并未出现大幅度回落现象。从当前的政策环境来看，未来价格大幅下调的可能性较小，但也不存在大涨的可能。

正是基于这样的判断，专家认为在目前 行情 走势下，购房者完全能够根据自己的置业计划来实现改善居住条件的目标。当然，其首要条件是经济条件允许，坚持住房开支控制在家庭收入30%水平，最高不能突破50%，否则就会因为换房而让家庭经济陷入困境，或者致使自身生活品质急剧下降。

是继续持有还是出售已有住房？对于问题，则应该根据当前形势来做具体判断。就目前情况来看，由于持有不动产获得的回报并不高，大多数物业的租金回报率只有2%左右，处于历史低位，因此持有物业并不是很合算。而如果售出物业，既能减轻购买改善房的负担，还可以将多余资金用于其他方面投资，获取更高的回报，比如投资收益超过5%的 银行理财产品 ，或者投向正在转暖的 股市 。

另外，项目的选择也很重要，要尽量避免碰到存在烂尾风险的楼盘。据了解，华丰置业旗下的金山楼盘华丰格兰郡就出现了延迟交房、停工烂尾的情况。专家表示，经过长期的调控，不断有开发商出现了资金断裂、楼盘烂尾的情况。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，前银监会主席 刘明康 此前不久关于“没有一个国度有5万家房产商”的表态，某种程度上也表现出银行系统对于中小房企贷款需求的冷淡态度，甚至已经默认未来数年会有相当数量的中小房企倒台，行业集中度进一步提升。在这样的大背景下，如果购买到此类楼盘，无疑会将自己置于被动境地之中。

另外，对于不同城市，专家建议区别对待。对于一线及部分中心城市而言，由于人口数量、拥有的资源较为集中，所以还会吸引更多人口入驻，市场需求持续维持较高水平，房价会保持震荡上行态势。而处于人口流出态势的三四线城市，市场状况已经恶化，房价下调的概率很高。