[摘要]中国房地产业辉煌期已经过去，在未来的10年甚至20年，房地产业可能进入逐步降温状态、但也算不上寒冬时期。

【财新网 () 】（实习记者 苏石伟）民生证券研究院副院长管清友 () 认为，中国房地产业最辉煌的时期已经过去，在未来的10年甚至20年，中国房地产可能逐步降温，但崩盘的可能性为零。

管清友在最新报告中指出，去年年底以来，中国房地产市场开始出现衰退。先是销量大幅度下滑，然后是量价齐跌。最初是二三线城市出现降价，如今一线城市房价也摇摇欲坠。不论从短期还是长期来看，房地产市场最辉煌的时期已经结束。

从短期来看，下行压力不减，风险正在加速释放。他表示，供给端，房企面临资金和库存的双重压力。尽管一季度 银行 间流动性异常宽松，但缘于实体经济疲弱和 金融 机构风险偏好下降，房地产企业面临的资金压力并没有明显缓解。

而在需求端，购房者也面临资金和政策的双重打压。由于负债端成本不断提高，银行被迫减少收益相对较低的房贷的配置，同时提高房贷利率。去年“国五条”推出之后，虽然对市场上的增量投机需求产生了一定的抑制作用，但更直接的影响是让购房者的税费成本急剧攀升。

管清友认为，中国房地产业中长期前景同样不容乐观，目前上行动力严重不足。过去十年支撑房地产市场的上涨动力都明显减弱，房地产市场的规模扩增也已接近尾声。

他分析称，中国劳动力人口近年来触顶回落，去年绝对规模减少70万人，未来还将继续下降，刚需增长随之放缓。同时，中央 宏观 管理思路发生根本转变，从过去的大投资、宽货币转向定向投资、稳健货币。银行纷纷弃按揭贷款而去，居民申请房贷难度增加，使购房需求受到明显抑制。

不过，他也认为，对房地产市场并不过度悲观，尽管房地产上涨的动力在减弱，短期调整的压力在加大，但崩盘的可能性几乎为零。

管清友提出了抵御房地产业崩盘的几个对冲力量。首先是城镇化对冲人口老龄化压力。尽管劳动适龄人口增长带来的刚性需求正在放缓，但农村人口向城市转移带来的刚性需求依然强劲。中国的城镇化率远低于发达国家的平均水平，未来提升空间巨大。

另一方面，政策调整对冲市场压力。除了逆周期的货币政策之外，房地产政策也会适时松动。近来房地产量价齐缩的情况下，中央的思路已经从一刀切转向“双轨制”，开始分层施策，这实际上给局部政策留出了放松的余地。

此外，未来房地产市场将呈现分化特征，虽然三四线城市的压力相对较大，但对于类似北京这样具有人口吸引力的一二线城市，长期以来形成的上涨预期短期内很难扭转，全面崩盘的可能性不大。■