上海市政协委员、万科集团高级副总裁兼万科上海区域本部首席执行官张海。

　　对于旧区改造，上海已从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，提出用城市更新理念推进旧区改造来改善旧区居民群众的住房条件。但不可否认的是，旧区改造工作也面临发展瓶颈，比如项目成本高企、政策激励不足等。

　　2019年上海两会期间，上海市政协委员、万科集团高级副总裁兼万科上海区域首席执行官张海向上海市政协十三届二次会议提交提案，建议借鉴《日本都市再生特别措施法》的有效经验，在上海划定“旧改重点试验地区”，并进行相关制度创新。对于房企而言，张海建议针对旧改重点区内项目房管、财政、税务等部门予以配套政策支持。

　　平均每年投入上千亿元

　　在这份名为《关于划定全市旧改重点试验地区及进行相关制度创新的建议》提案中，张海指出，上海自上世纪80年代开始，逐步对住宅中的老旧危房、棚屋、简户、旧式里弄、成片二级旧里以下房屋进行改造，长期以来，为上海市民家庭居住条件改善、城市功能和面貌提升做出了巨大贡献。

　　按照“十三五”规划，“十三五”期间，上海市将完成中心城区二级旧里为主的房屋改造240万平方米，更加注重“保基本、讲公平、可持续”，补偿安置由实物安置向和实物并举转变，逐步转向货币安置为主，鼓励被征收居民选择货币化安置；实施各类旧住房修缮改造约5000万平方米，主要通过成套改造、厨卫改造、全项目修缮等方式实施改造，提高建筑使用功能、安全性能，缓解老旧居住小区市政基础设施陈旧、公共服务配置不足的矛盾。

　　数据显示，从2016年至2018年6月，中心城区已改造二级旧里以下房屋126万平方米，占“十三五”规划的52.5%，平均每年投入上千亿元。虽然取得了骄人的成绩，但上海旧区改造任务仍然非常艰巨。

　　张海认为，旧区改造工作遭遇发展瓶颈，其根本原因在于项目成本高企，现有政策约束多、激励不足，难以平衡企业的投入和产出。不仅严重影响了城市风貌形象、居民生活品质，也影响了所属地区的经济、产业发展的目标。

　　对此，张海给出五点建议，包括：建议划定“旧改重点试验地区”，明确其不同的管理规则；建立成立市旧改重点区行动指挥部和各区行动小组；建议旧改重点区可突破常规规划指标、简化审批流程；建议引入开发主体参与前期工作，采取差别化土地供应政策；建议后续各相关部门予以实施保障配套政策支持。

　　建议划定“旧改重点试验地区”

　　张海在提案中指出，建议在上海全市范围内划定“旧改重点试验地区”(下简称“旧改重点区”)，特指在上海市主城区的旧区改造中，根据市、区三年行动计划，需紧急重点推进、重点进行有机更新的地区。

　　同时，建议发文明确旧改重点区不同指标制定规则。“旧改重点区不受通用规划指标限制，应在研究后确定特殊规划控制指标，并明确每个旧改重点区规划调整(或实施方案)需进行单独审核程序。除规划外，建议旧改重点区在土地、建设、财税等方面进行配套制度创新，以组合拳的方式解决问题。”张海表示。

　　根据“十三五”规划，上海将推进中心城区旧区改造：重点推进中心城区集中成片二级旧里以下房屋改造，杨浦区、虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、浦东新区等主要加快推进旧区规模大、房屋结构差、安全隐患多、群众呼声高的地块改造，徐汇区等在基本完成成片二级旧里以下房屋改造的同时，推进零星二级旧里以下房屋改造；探索一级旧里及以上的改造模式。

　　对于郊区城镇旧区改造：按照城乡发展一体化和新型城镇化建设的要求，在金山区、松江区、浦东新区等试点基础上，各区要结合新城建设、小城镇建设等，积极推进郊区城镇旧区改造。

　　相关部门对旧改重点区内项目予以配套政策支持

　　尽管开发周期较长且项目成本高企，但在土地资源稀缺的当下，旧改项目仍引开发商竞相参与。

　　张海在提案中指出，建议以合法程序先期引入开发实施主体参与前期工作。区政府可通过公开遴选和土地出让创新等方式，通过集体决策程序，确定有较强资金实力和较好操盘经验的实施企业作为未来开发主体，引入其资金参与前期动迁、基础设施建设、规划调整或实施方案等各项工作。同时，也可在全区范围内考虑将旧改重点区范围内的地块进行容积率转移。

　　其次，建议以带方案公开招拍挂、邀请招标等方式将土地出让给既定实施主体。

　　张海表示，待动迁完成、具备净地出让条件后，区规土局进行带方案公开招拍挂、邀请招标等方式进行土地出让，与开发主体签订土地出让。也可调动原权利人及其合作单位的积极性，进行存量补地价。

　　除此之外，张海还建议房管、财政、税务等部门予以配套政策支持。财政局与税务局在财政、税务等政策上予以倾斜，形成针对性的配套政策文件，切实推进旧改重点区更新的实施落地。

（文章来源：澎湃新闻）

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