调控不会放松

　　近日，部分城市出现了下调房贷利率的现象。除深圳、北京之外，杭州、南京、广州、佛山、厦门等多个城市近期也都出现了这种情况，这也是自去年以来首次多城同时出现房贷利率下调现象。

　　这是否意味着楼市调控力度出现松动迹象了呢？并非如此。上述城市属于热点城市，目前仍然受到严厉调控影响。在过去一段时间里，由于调控需要以及贷款额度吃紧等等原因，利率水平不断提高，即便是首套房贷款利率也已上浮。比如北京有部分银行首套房贷款利率曾一度在基准利率基础上上浮20%，广州、南京、杭州等地也达到了15%左右。而此次松动，只不过是将此前上浮的幅度稍作下调，但总体上仍然维持上浮态势。

　　可以明确的是，调控在短期内不会放松。从调控政策本身看，因城因地制宜、精准施策还是主基调。严格执行现有的限购、限价等政策之外，热点城市房贷调控力度依然不会手软。而对于房价上涨过快的三四线城市来说，也有可能会被纳入调控范围，调控面会进一步扩大。

　　展望2019年楼市，政策监管布局长效机制，并且贯彻“遏制房价上涨”调控思路，预计多个城市仍然会从限购、限贷、限价、限售等多个方面来约束房地产市场。在这种政策环境下，一线及热点城市2019年房地产销售价格总体呈现窄幅震荡格局，不会出现大幅上涨行情。而对于三四线城市而言，棚改方面预计总体货币化安置率有所降低，三四线房地产市场有所承压。

　　楼市长期向好

　　不过从长期来看，中国楼市虽已告别“黄金时代”，但目前仍处于“白银时代”，楼市长期向好。由此可见，即便是2019年楼市维持震荡走弱格局，也不过只是长期稳健发展过程中的调整。

　　机构认为，中国的城镇住房并未过剩。中金公司认为，房地产市场总量基本合理，城区仍略显不足。该机构通过测算发现，截止到2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套(不含集体户)，对应存量面积261亿平方米，家庭户户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。

　　值得特别指出的是，户均1套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的空置住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的空置比例一般至少不低于10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。

　　此外，从中国城市化进程来看，未来仍然具有不小的空间，这对楼市需求将会形成强有力的支撑作用。过去20年，我国城市化率一直在稳步提升，截止到2017年底达到58.52%。但与发达国家主流的80%城镇化率水平相比，还有较大的一段距离。有数据显示，未来会有将近3亿人口进入城市，这会对房地产市场带来巨量的新增需求。

　　买房关注利率

　　到底该不该买房？这需要根据不同的市场，以及政策的具体变化来进行判断。

　　对于一线及热点二线城市来说，历经两年多时间的严厉调控之后，市场已经逐渐趋于理性，同时房价也出现了一定幅度的回落。而如果在2019年利率水平有所下滑，加之对房贷限制有所放松，那就意味着购房窗口期到来，刚需可以选择性价比较高的项目出手。而对于三四线城市来说，因为目前已基本完成去库存大计，通过刺激政策来促进楼市消费的可能性已经不大，加之此类城市房价在近两年来也出现了不小的涨幅，未来房价走势极有可能会出现分化、调整。因此三四线城市或将进入观望阶段。

　　当然，对于购房者来说，购房要关注利率的变化。数据显示，北上广深4个一线城市最近的首套房贷平均利率低点分别在2016年的7月、3月、9月、6月出现。随后一路走高，如北京首套房贷款平均利率为5.5%左右。利率水平过高，会抑制住房消费。而利率水平下行，则有可能会促使购买力释放。所以，一旦利率水平下滑，购房窗口期有可能会出现。

　　至于住房能否继续投资？答案是否定的。首先是不为政策所允许，从国家对楼市的调控定位来看，“房住不炒”理念会持续下去，投资性需求必然受到抑制。其次，由于房价已经涨至相对高位，不再有大幅增值的可能。再加上租金回报率极低，不如存银行，长期投资回报也不太理想。综上所述，在2019年考虑投资房产，已然不合时宜。

　　租房也是选择

　　在住房消费中，租房也应该成为一项重要的选项。

　　首先是国家鼓励发展住宅租赁市场，为市场提供更多选择。在今年10月份，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020)》中提到，大力发展住房租赁市场。可见国家对租赁市场的关注，鼓励发展、规范市场、完善体制机制是当前住房租赁市场主旋律。可以预见，未来我国住宅租赁市场将会不断完善，居民在住房消费选择上将会更具灵活性。

　　因此，不管是刚需群体，还是改善群体，都可以通过租房来实现“住有所居”的需求。对于刚需群体来说，如果自身经济条件尚未达到买房的要求，可以通过租房再过渡一段时间。而对于那些目前手头已有一套小面积住房的改善群体，也可以通过“租小换大”方式，出租小房子换租大面积住房，达到改善居住条件的目的。

　　当然，需要提醒的是，租房过程中要留意规避风险，比如“租金贷”。据了解，此前一些长租公寓平台，违规使用“租金贷”，让租客背上一年甚至数年的债务。而一旦平台出现资金链断裂，届时租客不仅无房可住，而且租金也无法要回。所以在办理租赁手续时，对于各项业务一定要认真对待，并弄清来龙去脉，而不能只是一味听信租赁平台的安排。

　　(文章来源：理财周刊)