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靖江市优化工业用地供应方式

发布时间: 2018-04-23   作者:靖江企业家会刊编辑   来源: 《靖江企业家》2018第4期  
摘要: 靖江市优化工业用地供应方式

 日前,《靖江市优化工业用地供应方式促进土地节约集约利用实施意见》出台。今后,我市创新用地方式,新供应的工业用地可以采取长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让、最高年限出让方式供应,满足靖江市经济转型升级的多样化需求。

  弹性出让年期一般不超过30年

 工业用地长期租赁是指出让人将工业用途国有建设用地使用权出租给土地使用者使用,由土地使用者与市人民政府土地行政主管部门签订5年以上使用期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。

 工业用地租让结合是指出让人将工业用途国有建设用地使用权以出租和出让相结合的方式提供给土地使用者,由土地使用者支付出让金和租金的行为。

 工业用地先租后让是指出让人将工业用途国有建设用地使用权提供给土地使用者时,设定投入产出等条件,先以租赁方式供应土地,达到条件后,再以出让方式提供给土地使用者,并由土地使用者支付租金、出让金的行为。

 工业用地弹性出让是指出让人将工业用途国有建设用地使用权出让给土地使用者时,根据产业生命周期,在法定最高出让年限内,合理确定出让期限,与土地使用者签订一定年限的土地出让合同并支付出让金的行为。

 工业用地最高年限出让是指出让人将工业用途国有建设用地使用权出让给土地使用者时,按法定最高年限50年,与土地使用者签订土地出让合同并支付出让金的行为。弹性出让年期一般不超过30年。长期租赁、租让结合和先租后让约定的出让或租赁使用期限以5年为单位,合理设定年限,一般不超过20年。先租后让采取“5+X”的方式供应,即租赁期为5年,租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年。

  新增工业项目用地弹性出让价一般不低于18.6万元/亩

 工业用地供应方式由各镇(街道、园区、办事处)对产业项目生命周期和投入产出要求充分论证后提出,经市土资委认定,报市人民政府批准后供地。对投资总额10亿元人民币(或1亿美元)以上的重大产业项目、战略性新兴产业、先进制造业,可采取先租后让方式供地。一般中小企业工业用地,可采取弹性出让方式供地。利用存量土地的工业项目,可灵活选择长期租赁或者弹性出让方式供地。新产业、新业态项目新增用地,项目经市发改部门认定后,可采取先租后让方式供地。传统工业企业转为先进制造业企业,以及利用现有存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的,项目经市发改部门认定,报市国土部门登记备案后,可以在5年过渡期内继续按原用途和土地权利类型使用土地,5年过渡期满,投入产出水平符合供地条件的,可按新用途、新权利类型、弹性年期市场价,以协议出让方式办理供地。投资总额低于5000万元的工业项目, 原则上不再出让土地(扩建项目除外),引导企业租赁、购买多层高标准厂房。对出让年限有特殊要求,需按法定最高年限50年出让的,由各镇(街道、园区、办事处)提出申请,经市土资委同意后,报市人民政府批准实施。

 工业用地出让、租赁底价由市国土部门委托具有土地估价资质的评估机构,依据工业用地基准地价及对应年限评估,依据评估结果和宗地成本综合拟定。新增工业项目用地弹性出让价一般不低于18.6万元/亩,“使改征”项目用地弹性出让价不低于13.6万元/亩。先租后让方式供应,年租金和出让价按上述“5+X”的方式同时确定。租赁期满转弹性出让的,出让价格根据初始租赁时的土地出让价格确定,出让年限小于挂牌租赁时设定的出让年限的,出让价格进行年期修正。租金每5年调整一次,初始租赁土地租金一次性支付。租期为5年以上的,租金每5年收取一次。对重大招商引资项目,土地出让条件按照一事一议原则,经市土资委讨论通过,报市人民政府批准后实施。

 建立工业项目用地综合评估和准入机制

 靖江市将建立工业项目用地综合评估和准入机制。市土资委建立专家库,定期组织项目用地综合评估工作。对全市拟新增用地的工业项目,由各镇(街道、园区、办事处)定期向市土资委办公室报送项目投资计划书。市土资委根据项目情况,从专家库抽取专家或特邀相关专家,召开项目综合评估会议。工业项目用地综合评估实行综合评分制,即在项目签约前从产业方向、投资水平、建设规模、产出效益、发展前景等方面进行综合评分,满分为100分。综合得分在90分以上的为优先保障供地项目;70分以上、90分以下的为调整优化核减供地项目;70分以下的为限制供地项目。

 工业项目不动产预登记制度将实施,不动产预登记使用期限不得超过出让(租赁)合同约定的竣工期限。通过租赁方式取得的土地,在租赁期限内,可以办理转租、抵押,但不得分割转租。工业用地和地上建筑物、构筑物及其附属设施转租、转让或者抵押的期限,不得超过出让(租赁)合同的剩余年限。工业用地抵押时所担保的主债权,不得超过已缴纳出让金或租金价款总额。

 靖江市还将建立工业项目综合效益评估机制。受让(承租)人在达效期限、出让(租赁)期满前6个月向属地政府提出申请,由各镇(街道、园区、办事处)提请市土资委组织相关职能部门按照土地出让(租赁)合同和监管协议约定进行考核评估,并出具综合效益评估意见。考核通过的工业项目,受让(承租)人即可申请退付达效履约保证金和申请办理土地使用权租赁转出让、土地使用权续期等用地手续。考核不通过的工业项目,市土资委书面通知企业限期整改。整改不到位的,出让人有权对出让地块按照合同约定启动土地使用权收回程序,返还剩余年期土地价款;对租赁地块终止土地租赁合同,建设用地使用权由出租人无偿收回。

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