10月26日晚七点，对于姜立新来说，是他32年的人生中最纠结的时刻。马上买房或继续观望？这个问题他考虑了近一年，但没想到需要在接下来短短4个小时中做出决定。

　　来港工作5年，身份证上仍未有“永久居民”字样的姜立新，在一个小时前香港政府稳定楼市新措施中“躺着中枪”。若当晚12点前未下订金购房，午夜钟声一过，姜立新需要额外付出15%的“海外买家莹税”，相当于一套300万港元的入门级住宅，需要向政府额外缴付45万港元。

　　“香港的楼市和经济情况已严重脱节，情况令我担心。住宅价格在今年头9个月，累计上升约两成，和近日香港经济放缓的情况背道而驰。”10月26日下午六点半，在近乎没有预告的情况下，香港财政司司长曾开连同房屋相关的局长、政府经济顾问召开紧急记者会，宣读政府稳定楼市的新措施。

　　此次港府推出两项楼市“降温”措施，首先是延续2010年开征的短期买卖特别莹税，并在之前的条例基础上加码，包括将试用期由2年延长至3年，各级税阶则统一调升5%。换言之，现时若在香港购入住宅后6个月内转售，需要缴纳交易额20%的政府特别税；6个月至1年税率为15%，超过1年但3年内转售的税率则为10%。此举是为了打击专职炒卖楼宇的 者而设，两年前开征时曾引来一片哗然，之后的交易数据证明楼市炒家近乎绝迹。

　　既然已达到赶绝炒家目的，为何需要将特别莹税再加码？曾开解释，因美联储9月宣布将超低利率延长至2015年中，令市场预期在低息环境下至少在未来3年内楼价还会攀升，担心楼市亢奋情绪进一步高涨，故延长特别莹税规管期限至3年。

　　此外，曾开引用数据指非香港永久居民购买新楼比例每年都显著增长，2008年为6%，2010年提高至14%，去年更达20%，今年情况更甚。政府有责任优先考虑香港永久居民置业需要，故开征海外买家莹税，税率统一为交易额的15%。雪上加霜的是，海外买家受到两层税网的捆绑，买入时要缴买家莹税，3年内卖出时也要缴特别莹税。

　　新政前夜

　　姜立新回忆，看完新闻直播就马上打电话给相熟的地产经纪，但电话打了两次都线路繁忙，心急之下他打车去了位于北角的地产代理行。“去的路上只有一个想法，一定要今晚买房；但到了(代理行)门口，却忽然不想进去了。”

　　阻止姜立新的是一个疑问：这次打压会不会是香港楼市的转折点？他笑说这个念头冒出时觉得很陌生，因为近几年香港政府不止一次地出招稳楼市，特别是现任特首梁振英上台后，近乎每月都有新招，但收效甚微。“这次也许不一样了。”姜立新踌躇了半小时，最终坐上地铁回到他租住的房子里，没有在午夜前参与“最后的狂欢”。

　　持工作或学生签证的人来港可获香港身份证，但要待满七年才有条件获港府签发永久居民身份。姜立新在港5年，还有2年才符合资格，以往他只是想着可以拿本香港护照周游世界，现在更现实的是考虑拿到永居权后买房子不被15%的额外莹税“惩罚”。

　　姜立新这类不符合资格的买家在新措施下颇感失落，香港的地产发展商面对手中被打乱的牌，正经历惶恐和忙乱。

　　直接“中招”的是原计划在10月27日早上11点开售的新盘尚悦，记者在10月26日晚上8点到达位于尖沙咀美丽华商场的售楼处，人龙已排至商场外。

　　尚悦位于新界元朗，由恒基地产(0012.HK)和新世界发展(0017.HK)共同开发，主力供应49至60平方米的两房，共608套，料于2013年底收房。发展商早于8月便开启频密宣传，“精打细算”在楼价攀升的时候开售，冀望开盘首日即可卖出80%。正式开售前地产代理已为有兴趣购买的客人预留，只等开售时正式签约。

　　楼市莹税新政将于10月26日午夜12点生效，之前签约的买家可豁免，参与尚悦销售的一位代理指自己在公司边看记者会直播边给客人打电话、发短信，先通知内地客人，再通知香港本地客人，如有心购买最好当晚赶来签约。

　　由政府出招至午夜的短短5个小时，尚悦共卖出约200套，虽然远逊之前500套的首日销售目标，但能在如此忙乱的情形下快速出货，足见购买力之蓬勃。翌日记者再致电此代理询问销售情况时，他感慨道：“水尽鹅飞！今天已没有客人来了。”

　　10月30日传出录得一单支付买家莹税的成交，一位安徽籍内地人为方便子女在港上学，以418万港元购入60平方米的两房单位，并缴付了62.6万港元海外买家莹税。

　　10年牛市

　　香港楼市过去10年间升了近3倍，中途只有三次出现了调整：2003年非典疫情、2008年金融海啸和2011年的欧债危机。其他时间近乎都是平稳上升，其中以2008年之后升势最为凌厉。若说2003年至2008年是楼价跟随香港经济复原的步伐，2008年后则更多是受到全球央行“开闸放水”、热钱涌入香港的影响。同时，政府在2006年至2010年期间未曾卖过一幅土地，而内地投资者又为香港楼市新添了需求，供需不平衡下楼价高处不胜寒。

　　香港自1983年开始实施与美元挂钩的联系汇率，放弃了货币政策自主权。美联储为挽救美国经济而实施的三轮量化宽松政策令香港跌入异常的低息环境，一方面投资者可利用极低的贷款成本轻松买楼，另一方面通胀高企令硬通货“砖头”更受追捧。

　　货币政策难有作为，香港政府主要采取行政手段给楼市降温。梁振英7月1日履新后，即推出5000个免补地价购买经济适用房的名额，8月30日提出十招增加供应的措施，9月6日再有“港人港地”新招，以及9月14日QE3出台后收紧贷款比例。

　　尴尬的是，近3个月楼价屡创历史新高，香港十大蓝筹屋苑(10个主要住宅区)楼价平均升幅达9%。例如靠近香港中文大学的沙田第一城小区，40平方米的两房公寓每平方米售价由7月初的6.8万港元飙升13%至现时的7.7万港元，成交量也水涨船高。

　　为何之前压抑楼市的措施收效甚微？香港科技大学经济系主任雷鼎鸣教授指出，之前政府的思路是以增加供应为主导，期望不断引导希望买楼的市民“不着急，未来5年会有很多新楼建起来”，但市民所见现状是新楼叫价过高、整体仍是供不应求，且楼价上升期间很多市民担心未来再买会更难以负担，晚买不如早买。

　　破坏力

　　政府虽然没有明言，但无论是特别莹税还是买家莹税，都和新加坡政府近年的出招颇为巧合。同样是地少人多的新加坡，近年也面临楼市过热的问题，新加坡政府早于2010年上半年推行限制短期炒卖的特别莹税，港府于当年第四季度推出近乎相同的税项。而买家莹税亦在去年12月于新加坡推行，但仅是成交量略跌，楼价未有显著回落，今年第二季度开始更出现反弹。高盛引述政府数据指出，推行买家莹税前，新加坡的海外买家占总成交比例为19%，推行后降至7%，但整体成交仍平稳，归功于本地购买力补上，令需求总量维持不变。此外，新加坡地产开发商主动补贴海外买家，以稀释额外莹税带来的负面影响。

　　此次香港开征“排外”火药味强劲的买家莹税，成效未见，批评先来。香港没有外汇管制，对各类市场参与者亦维持统一标准，素来标榜自己为自由市场，但颇有影响力的独立投资者David Webb形容此次征税为“在香港自由市场经济的棺材上锤入钉子”。

　　财政司司长曾开回应外界批评指出，明白此举会对外地人士造成不便，但希望市民可以谅解非常时期的非常措施。曾开主动提出，在楼市供求恢复平衡后，政府会考虑撤销买家莹税。

　　中原地产创办人兼董事施永青认为，延长和提高原有的特别莹税“实属多余”，因之前实施的15%莹税已有效铲除炒卖，现在再加5%“等同掐住一个人的脖子15分钟已足以窒息，再加5分钟没有意思”。

　　施永青继而形容海外居民购楼15%的买家莹税是“破坏力庞大的深水炸弹”，既打击了市场整体的交易活跃度，又无力帮助尚未置业的香港市民。“本港楼价早已升得和大部分初次置业者的负担能力脱节，若要将整个香港的楼价压下来让他们可以买得起，不单工程浩大、难度极高，而且会伤害广大中小业主。”施永青承认，受打击最大的是地产代理行业，预计中小型代理行会被迫结业，而大型代理行也要挨两个季度的亏损。

　　“最不值得的，是这次措施只有破坏，没有建设。得益者将是那些有财力、有胆色的本地投资者，而非政府和社会最想施以援手的本地首次置业者。”施永青感慨。

　　预计未来楼价会跌多少？地产商摇头不答，券商给出的跌幅预测为2%至10%。换言之，跌到极致仍比年初水平高。但这些预测是否过于乐观？

　　嘉华国际(0173.HK)主席吕志和10月30日公开表示，相信措施会有一定影响，楼价数日内已跌去5%，但难以估计楼价会下跌多少。今年83岁，上世纪60年代即涉足香港地产业的吕志和指出，希望楼价能稳定，不要再跌下去，“继续跌，大家都不得了”。